Przepisy mające zastosowanie do najmu powyżej 10 dni.

Poniżej przedstawiam precyzyjne i aktualne wyjaśnienie, jakie konkretne przepisy mają zastosowanie do najmu powyżej 10 dni w Hiszpanii (w tym w Walencji i Alicante), gdy nie jest on uznawany za najem turystyczny i nie wymaga licencji VUT.

1. Podstawa prawna – jakie prawo obowiązuje

Najem powyżej 10 dni, o ile nie jest oferowany jako usługa turystyczna, podlega przede wszystkim:

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

czyli hiszpańskiej ustawie o najmie miejskim – w szczególności:

• art. 3 LAU – Arrendamientos para uso distinto de vivienda
  (najem na cele inne niż stałe zamieszkanie)

To jest kluczowy przepis dla:

• najmu sezonowego,
• najmu średnioterminowego,
• najmu dla pracowników, studentów, zimujących rezydentów, itp.

2. Czym jest najem sezonowy / średnioterminowy w rozumieniu prawa

Najem sezonowy to najem, który:

• nie służy zaspokojeniu stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy,
• ma określony czas trwania (np. 1–11 miesięcy),
• ma konkretny cel czasowy, np.:
  • praca kontraktowa,
  • studia,
  • leczenie,
  • pobyt zimowy (winter let),
  • czasowy pobyt rodzinny.

Nie istnieje w prawie sztywna granica dni/miesięcy – liczy się cel i charakter najmu, a nie sama długość.

3. Jakie przepisy NIE obowiązują (ważne)

Przy najmie sezonowym NIE stosuje się:

• przepisów regionalnych o apartamentach turystycznych (VUT),
• obowiązku licencji turystycznej,
• wymogów wyposażenia turystycznego (gaśnice, plany ewakuacji itd.),
• rejestru turystycznego Generalitat Valenciana,
• przepisów hotelowych ani kontroli turystycznych.

4. Jakie przepisy OBOWIĄZUJĄ – szczegółowo

4.1. Ustawa LAU (art. 3) – zakres swobody umowy

Najem sezonowy charakteryzuje się dużą swobodą kontraktową:

• strony same ustalają:
  • czas trwania umowy,
  • wysokość czynszu,
  • sposób płatności,
  • kaucję,
  • warunki wypowiedzenia,
• nie obowiązuje minimalny czas trwania 5 lat (jak przy najmie stałym),
• nie obowiązuje ochrona lokatora jak przy vivienda habitual.

4.2. Umowa – forma i treść

Forma pisemna nie jest obowiązkowa, ale w praktyce absolutnie zalecana.

Umowa powinna zawierać wprost:

• że jest to “arrendamiento de temporada”,
• konkretny cel pobytu (bardzo ważne),
• datę rozpoczęcia i zakończenia,
• oświadczenie, że nie jest to vivienda habitual najemcy.

Brak takiego zapisu może spowodować, że sąd uzna umowę za najem stały, z pełną ochroną lokatora.

4.3. Kaucja (fianza)

Zgodnie z LAU:

• obowiązkowa kaucja: 2 miesiące czynszu (dla najmu innego niż stały),
• kaucja powinna być:
  • zdeponowana w regionalnym organie (w Walencji: Generalitat Valenciana),
  • zwrócona po zakończeniu umowy (jeśli brak szkód).

Dodatkowe zabezpieczenia (np. depozyt ekstra) są dozwolone, jeśli zapisano je w umowie.

4.4. Podatki

Dla właściciela:

• przychód z najmu sezonowego = dochód z najmu nieruchomości,
• podlega:
  • IRPF (rezydent) lub
  • IRNR (nierezydent),
• brak zwolnień podatkowych charakterystycznych dla vivienda habitual.

VAT:

• brak VAT, o ile:
  • nie są świadczone usługi hotelowe (sprzątanie w trakcie pobytu, recepcja, catering),
• jeżeli występują usługi hotelowe → może pojawić się VAT.

4.5. Rejestracja lokatorów (obowiązek meldunkowy)

• najem sezonowy nie podlega obowiązkowi rejestracji w policji jak najem turystyczny,
• NIE stosuje się systemu hospederías,
• meldunek (empadronamiento):
  • możliwy tylko przy dłuższych pobytach,
  • zależy od gminy i treści umowy.

5. Czego nie wolno robić przy najmie sezonowym (ryzyka)

Aby najem nie został zakwalifikowany jako turystyczny, NIE wolno:

• oferować go jako „holiday rental”, „vacation”, „short stay”,
• sprzedawać pobytów „na doby”,
• reklamować na Airbnb/Booking jako turystyczny,
• zapewniać usług hotelowych,
• rotować najemców co kilka dni.

Administracje regionalne coraz częściej przekwalifikowują fikcyjny najem sezonowy na nielegalny najem turystyczny.

6. Różnice w skrócie – tabela porównawcza

7. Wnioski praktyczne (bardzo istotne)

1. Najem powyżej 10 dni jest legalny bez licencji, ale tylko jeśli:
   • ma realny charakter sezonowy,
   • jest prawidłowo opisany w umowie,
   • nie przypomina działalności turystycznej.
2. Kluczowe znaczenie ma:
   • treść umowy,
   • sposób reklamy,
   • faktyczny sposób użytkowania lokalu.
     

     Rekomendacje praktyczne

     1. Najem sezonowy jest zwykle bezpieczniejszy prawnie i bardziej stabilny dla inwestorów, którzy chcą uniknąć biurokracji i ryzyka kar.

     2. Najem turystyczny może być bardziej opłacalny finansowo, ale wymaga znacząco więcej środków na legalne prowadzenie, obsługę i zgodność z regulacjami, a także uwzględnienia możliwych reform podatkowych (np. VAT).

     3. Rozważ hybrydę: sezon turystyczny (z licencją) + reszta roku jako sezonowy najem, jeśli lokalne przepisy i wspólnota na to pozwalają.