Wymogi i zmiany obowiązujące właścicieli wynajmujących mieszkania wakacyjne w Hiszpanii.

Poniżej przedstawiam kompleksowe zestawienie wymogów i zmian obowiązujących właścicieli wynajmujących mieszkania wakacyjne w Hiszpanii, ze szczególnym uwzględnieniem regionu Comunidad Valenciana (prowincje Alicante, Castellón, Valencia) oraz najważniejszych zmian, które obowiązują od 2025–2026 roku.

1. Podstawowe wymagania formalne – licencja i rejestracja

a) Konieczność uzyskania licencji turystycznej

Aby legalnie oferować mieszkanie wakacyjne (tzw. apartamento de uso turístico / vivienda de uso turístico – VUT) w Hiszpanii, w tym w Walencji i Alicante, właściciel musi uzyskać oficjalną licencję turystyczną wydawaną przez Generalitat Valenciana (regionalny urząd) po złożeniu stosownej dokumentacji oraz spełnieniu wymogów urbanistycznych i technicznych.

• Licencja jest ważna przez 5 lat i wymaga odnowienia.
• Przy zmianie właściciela licencję trzeba ponownie wnioskować; nie jest automatycznie przenoszona.

b) Rejestracja w Krajowym Rejestrze Wynajmu Turystycznego – NRA

Od 2 stycznia 2025 r. wszystkie obiekty wynajmowane online (np. przez Airbnb, Booking.com) muszą mieć unikatowy numer rejestracyjny uzyskany w ramach Ventanilla Única Europea / National Registry for Tourist and Seasonal Rentals. Platformy nie mogą publikować ofert bez takiego ID.

c) Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Nowe prawo z 3 kwietnia 2025 r. wymaga zgody wspólnoty właścicieli (wspólnota mieszkaniowa):

• Minimum 60% właścicieli musi zaakceptować możliwość prowadzenia najmu turystycznego w budynku.
• Brak zgody = brak możliwości uzyskania licencji.

2. Kiedy licencja jest wymagana, a kiedy nie

Okresy najmu

• Najem do 10 dni: wymaga licencji turystycznej jako krótkoterminowy wynajem turystyczny.
• Najem powyżej 10 dni: traktowany jako najem sezonowy lub średnioterminowy; licencja turystyczna nie jest wymagana i obowiązują inne przepisy cywilne.

3. Wymogi dotyczące wyposażenia i standardów

Region Walencja określa szczegółowe wymagania co do wyposażenia, komfortu i bezpieczeństwa nieruchomości przeznaczonej na wynajem turystyczny. Poniżej najważniejsze elementy:

Wyposażenie minimalne

• Mieszkanie musi być w pełni umeblowane i wyposażone zgodnie z liczbą gości (sypialnie, łóżka, szafy itd.).
• Kuchnia z podstawowymi urządzeniami:
  • lodówka,
  • płyta grzewcza,
  • piekarnik/mikrofalówka,
  • okap/wyciąg,
  • naczynia i sztućce.
• Pralka (jeśli brak dostępu do wspólnej pralni).
• Połączenie internetowe (o ile jest dostępne w lokalizacji).
• Telewizor i inne elementy podwyższające komfort.

Higiena i bezpieczeństwo

• Czujniki dymu w głównych pomieszczeniach i korytarzach.
• Gaśnica i apteczka pierwszej pomocy dostępne w łatwo dostępnym miejscu.
• Jasno widoczny plan ewakuacji przy wejściu do mieszkania.
• Informacja z numerami alarmowymi (112, policja, szpital) widoczna w języku hiszpańskim i przynajmniej jednym innym języku.
• Wskaźniki napięcia przy gniazdkach elektrycznych (zalecane zgodnie z lokalnymi praktykami i normami bezpieczeństwa).
• Ubezpieczenie OC dla działalności najmu turystycznego — obowiązkowe, poza standardowym ubezpieczeniem mieszkania.

4. Dodatkowe ograniczenia i zasady eksploatacji

Zakaz wynajmu pokoi indywidualnych

W regionie Walencji obowiązuje zakaz wynajmu pokoju osobno; można wynająć tylko całą nieruchomość.

Zakaz skrzynek na klucze w miejscach publicznych

Nie wolno pozostawiać kluczy w skrzynkach na klucze (key boxes) w przestrzeni wspólnej lub publicznej; klucze muszą być przekazane osobiście lub przez zarządcę. (RO-SPAIN)

Określenie okresów dostępności

Podczas składania wniosku o licencję właściciel określa okresy, w których mieszkanie będzie dostępne do wynajmu turystycznego w danym roku kalendarzowym.

5. Zmiany w 2025–2026 w Hiszpanii

a) Centralny rejestr krótkoterminowych wynajmów

Od 1 lipca 2025 r. wszystkie krótkoterminowe oferty muszą być wpisane do krajowego rejestru i posiadać unikalny numer przy publikowaniu na portalach.

b) Zgoda wspólnoty

Nowe wymogi z 2025 r. wprowadzają obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej, co istotnie zmienia proces uzyskiwania licencji i ogranicza możliwości inwestycyjne w budynkach wielorodzinnych.

c) Kontrole i kary

Brak licencji lub niezgodności z wymogami może skutkować:

• usunięciem z rejestru turystycznego,
• zawieszeniem lub cofnięciem licencji,
• karami do 600 000 euro.
  Hiszpania intensyfikuje kontrole ofert na platformach i nakłada kary za nielegalne ogłoszenia (przykładowo Airbnb zostało ukarane milionową karą w 2025 r.). (Reuters)

Podsumowanie kluczowych obowiązków właściciela

1. Uzyskać licencję turystyczną i numer rejestracyjny.
2. Spełnić wyposażenie i standardy bezpieczeństwa (sprzęt, detektory, apteczka, ewakuacja, OC).
3. Uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej przy wspólnotach.
4. Przekazywać klucze zgodnie z zasadami (bez skrzynek).
5. Przestrzegać ograniczeń dotyczących okresów najmu i publikacji ofert zgodnej z rejestrem.
6. Prowadzić ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej i dbać o formalną dokumentację najmu.

Jeśli potrzebujesz licencji turystycznej lub numeru NRA – pomożemy przygotować to dla Ciebie.