Zakup nieruchomości w Hiszpanii – co jest wymagane

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez nierezydenta wymaga przejścia przez kilka kluczowych etapów i zgromadzenia odpowiednich dokumentów. Oto szczegółowy opis procesu:

1. Uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero)

• Jest to numer identyfikacyjny dla obcokrajowców wymagany do wszelkich transakcji finansowych w Hiszpanii.
• Można go uzyskać w hiszpańskim urzędzie policji, konsulacie Hiszpanii w kraju zamieszkania lub za pośrednictwem pełnomocnika.

2. Otwarcie rachunku bankowego w Hiszpanii

• Chociaż nie jest to obowiązkowe, posiadanie hiszpańskiego konta bankowego ułatwia płatności związane z zakupem (np. podatki, rachunki).
• Wymagane dokumenty:
  • Paszport
  • Numer NIE
  • Dokument potwierdzający źródło dochodów (np. wyciąg bankowy, zaświadczenie o zatrudnieniu)

3. Znalezienie nieruchomości i złożenie oferty

• Warto skorzystać z usług lokalnego agenta nieruchomości oraz prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.
• Po uzgodnieniu ceny podpisuje się wstępną umowę rezerwacyjną (Contrato de Reserva) i wpłaca zaliczkę.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de Arras)

• Jest to umowa zobowiązująca obie strony do finalizacji transakcji.
• Kupujący wpłaca zazwyczaj 10% wartości nieruchomości jako zaliczkę.
• Jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, musi zwrócić podwójną zaliczkę.

5. Uzyskanie finansowania (jeśli potrzebne)

• Jeśli nieruchomość jest finansowana kredytem hipotecznym, wymagane są dokumenty:
  • Zaświadczenie o dochodach
  • Deklaracja podatkowa
  • Wyciągi bankowe
  • Raport kredytowy

6. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

• Prawnik lub notariusz powinien zweryfikować:
  • Księgę wieczystą (Registro de la Propiedad)
  • Aktualne zobowiązania (hipoteki, długi)
  • Legalność budowy

7. Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública de Compraventa)

• Finalizacja transakcji odbywa się u notariusza.
• Kupujący musi dostarczyć:
  • Paszport
  • Numer NIE
  • Środki na zapłatę ceny zakupu
• Sprzedający przekazuje klucze po podpisaniu aktu i dokonaniu płatności.

8. Rejestracja nieruchomości

• Po podpisaniu aktu notarialnego nieruchomość musi zostać zarejestrowana w Księdze Wieczystej.
• Właściciel musi również opłacić podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT, jeśli kupuje nową nieruchomość.

9. Opłaty i podatki

• Podatek od przeniesienia własności (ITP) – 6-10% wartości nieruchomości (dla nieruchomości z rynku wtórnego).
• VAT (IVA) i podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) – 10% + 1-1,5% (dla nieruchomości nowych).
• Opłaty notarialne i rejestracyjne – około 1-2% wartości nieruchomości.
• Podatek roczny od nieruchomości (IBI) – zależy od lokalizacji i wartości katastralnej.

10. Przepisanie mediów i opłaty administracyjne

• Po zakupie nowy właściciel powinien przepisać umowy na dostawę wody, prądu, gazu i innych usług na swoje nazwisko.

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest dość przejrzysty, ale warto skorzystać z pomocy profesjonalistów (prawnika i agenta nieruchomości), aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych.