Rok 2024 przyniósł zauważalny wzrost zakupu nieruchomości przez Polaków w Hiszpanii.

Zawarcie kredytu hipotecznego w hiszpańskim banku na zakup nieruchomości dla obywatela Polski jest możliwe, choć wiąże się z kilkoma specyficznymi wymaganiami i procedurami.

Hiszpańskie banki wymagają od obcokrajowców szerokiego zestawu dokumentów, który pozwala ocenić zdolność kredytową klienta. Standardowe dokumenty to:

• Dokumenty tożsamości:
  • Ważny paszport lub dowód osobisty.
  • Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero), który jest niezbędny do przeprowadzania wszelkich transakcji finansowych w Hiszpanii.
• Potwierdzenie dochodów i zatrudnienia:
  • Zaświadczenie o zatrudnieniu lub ostatnie 3 odcinki wypłat (jeśli zatrudnienie jest na podstawie umowy o pracę).
  • Oświadczenie o działalności gospodarczej i dokumentacja podatkowa (dla osób samozatrudnionych).
  • Roczne zeznanie podatkowe (PIT w Polsce) lub jego odpowiednik.
• Historia kredytowa:
  • Zaświadczenie o braku zaległości w spłacie kredytów w Polsce (BIK lub odpowiednie dokumenty).
• Wyciągi bankowe:
  • Wyciągi z konta bankowego za ostatnie 6–12 miesięcy.
• Koszty związane z zakupem nieruchomości:
  • Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości (Contrato de Arras).
  • Wycena nieruchomości (bank może sam zlecić niezależnego rzeczoznawcę).

Banki w Hiszpanii oceniają zdolność kredytową na podstawie:

• Dochodu netto: Miesięczne obciążenia z tytułu kredytów (w Polsce i Hiszpanii) nie mogą przekraczać zazwyczaj 35%–40% dochodu netto.
• Stosunku zadłużenia: Bank uwzględnia inne zobowiązania finansowe w kraju zamieszkania kredytobiorcy.
• Wartości nieruchomości: Hiszpańskie banki zazwyczaj oferują kredyt w wysokości 60%–70% wartości nieruchomości dla obcokrajowców. Resztę kwoty należy pokryć z własnych środków.

Banki oferują różne rodzaje kredytów hipotecznych:

• Z oprocentowaniem zmiennym: Oparte na wskaźniku EURIBOR, do którego doliczana jest marża banku.
• Z oprocentowaniem stałym: Rata jest niezmienna przez cały okres kredytowania.
• Mieszane: Początkowe lata spłaty mają stałe oprocentowanie, a później jest ono zmienne.

Po zaakceptowaniu wniosku kredytowego bank przedstawia ofertę warunkową. Następnie:

• Bank zleca wycenę nieruchomości (koszt pokrywa kredytobiorca, około 300–500 EUR).
• Sporządzana jest finalna umowa kredytowa, w której zawarte są szczegóły dotyczące wysokości kredytu, okresu spłaty, oprocentowania i warunków dodatkowych.

Umowa kredytowa musi zostać podpisana w obecności hiszpańskiego notariusza. W dniu podpisania:

• Kredyt hipoteczny zostaje zarejestrowany w Rejestrze Hipotek (Registro de la Propiedad).
• Bank przekazuje środki sprzedającemu lub na konto wskazane w umowie.

Przy zawarciu kredytu hipotecznego należy uwzględnić dodatkowe opłaty:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD): 0,5%–1,5% wartości kredytu, zależnie od regionu.
• Koszt notarialny i rejestracyjny: Około 600–1 000 EUR.
• Prowizja za udzielenie kredytu: Zazwyczaj od 0,5% do 1% kwoty kredytu.
• Ubezpieczenie: Wymagane jest ubezpieczenie nieruchomości, czasem także ubezpieczenie na życie.

Spłata kredytu odbywa się w walucie euro. Banki umożliwiają automatyczne pobieranie rat z konta bankowego otwartego w Hiszpanii.

Ważne uwagi:

1. Wkład własny: Hiszpańskie banki oczekują od obcokrajowców wyższego wkładu własnego (30%–40%).
2. Wskaźnik EURIBOR: Warto śledzić ten wskaźnik, ponieważ wpływa on na wysokość rat w przypadku kredytów o oprocentowaniu zmiennym.
3. Pomoc prawna: Zaleca się korzystanie z usług prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości, aby zabezpieczyć interesy kupującego.

Dzięki przygotowaniu odpowiedniej dokumentacji i przestrzeganiu procedur, proces uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii może przebiec sprawnie, choć różni się on nieco od standardów polskich.